Meer
Publicatiedatum: 22-07-2020

Inhoud

Programma onderdelen

Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel

  • Algemeen doel: met de informatie uit deze paragraaf kan de gemeenteraad beleidslijnen vast- en bijstellen. Het is een middel om te sturen.
  • Specifiek doel: regie houden om ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, zowel inhoudelijk als financieel.
  • Achtergrondinformatie: via grondbeleid kunnen we bij het uitvoeren van bepaalde programma’s uit deze begroting meer bepalen. Bijvoorbeeld over thema’s als groen, water, wonen, werken en recreëren. Tegelijkertijd kan het grondbeleid zowel tot (extra) baten als (extra) lasten leiden. Deze eventuele batende lasten, en de financiële risico’s van het grondbeleid zijn van groot belang voor de totale financiële positie van de gemeente.

Inleiding

Aan het in exploitatie brengen van gronden door de gemeente zijn financiële risico’s verbonden. Zowel aan de kostenkant (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als aan de opbrengstenkant (grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen). Daarmee moeten wij rekening houden bij het in exploitatie brengen van grond.

Niet alleen de gemeente kan grond in exploitatie brengen. Ook marktpartijen kunnen grond in exploitatie brengen. Bij exploitatie door marktpartijen kan de gemeente alleen de kosten van de openbare voorzieningen op de exploitant verhalen. Niet alle kosten kunnen dan worden verhaald. Daardoor ontstaan er dus ook risico’s voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen.

In deze paragraaf beschrijven wij een actueel beeld:

  • van het te verwachten eindresultaat van de in exploitatie genomen complexen, en;
  • de risico’s die er zijn ten aanzien van het behalen van deze eindresultaten.

Visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen uit de programma’s

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 18 februari 2016 vastgestelde Nota Grondbeleid 2016 – 2019. Voor de periode 2020 – 2023 zal de raad een geactualiseerde nota ter vaststelling worden aangeboden. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling wel gewenst is sluiten we daarover een overeenkomst ex artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

  • Een verantwoorde strategie voor aankoop van grond.
  • Een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft.
  • Een actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen.
  • Uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - bestemmingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Financiële risico's

Op basis van het huidige uitvoeringsstadium zijn de risico’s van de diverse grondexploitaties hieronder per complex beschreven. Het gaat daarbij niet om het feit of een complex al dan niet verlies zal opleveren. Het gaat om de risico’s die er zijn ten aanzien van het bereiken van het te verwachten eindresultaat.

Prognose en analyse van de grondexploitaties

Algemeen
Een prognose van de uitkomsten van de totale grondexploitatie is hieronder opgenomen. Deze prognose is geactualiseerd op basis van geactualiseerde parameters voor de grondexploitaties. De parameters zijn:

  • rentepercentage 1,55% per jaar;
  • kostenstijgingen 2,5% per jaar;
  • opbrengsten­stijgingen 0% per jaar.

Daarnaast zijn alle exploitaties herzien in het kader van de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2019 (MPG). Ook zijn alle geactualiseerde grondexploitaties op 11 juli 2019 door de gemeenteraad vastgesteld.

Prognose van resultaten van in exploitatie genomen complexen.

Grondexploitatie Prognose afsluitingsjaar Korte toelichting/stand van zaken (onder andere inzake winstneming of verlies)
Het Zand 2021 Vierde fase is vrijwel voltooid. Vijfde fase is aanbesteed; start bouw 2019. Zesde fase is aanbesteed. De gebiedsontwikkeling Driehoek Het Zand is aanbesteed. Project is winstgevend. In 2017 tussentijds winst genomen (€ 656.500).
Lagendijk (Van Peltterrein) 2020 De meeste kavels zijn verkocht. Er zijn meerdere woningen in aanbouw. Nog slechts enkele kavels te verkopen. Project is winstgevend. In 2017 is tussentijds winst genomen voor € 1.167.400 en in 2018 voor € 264.500.
Cornelisland 2021 Bedrijfsterrein is grotendeels bouw- en woonrijp. In 2018 en 2019 is zeer veel grond verkocht. In 2020 worden ook nog grondverkopen verwacht. Project is winstgevend. In 2017 is tussentijds winst genomen voor € 2.459.300 en in 2018 voor € 4.733.200.
Anjerstraat 2020 Kavel is verkocht. Bouw zorgcomplex voor mensen met dementie start in 2019. Project is winstgevend.

De prognose van de uitkomsten van de totale grondexploitatie bedraagt € 17.870.800 positief. In 2017 en 2018 is van dit bedrag al € 9.280.900 als tussentijdse winst genomen. Het vanaf 2019 nog te behalen voordelig resultaat bedraagt daarmee € 8.589.900.

Het Zand
Stand van zaken project
De vierde fase van Het Zand, bestaande uit 23 eengezinswoningen, is vrijwel voltooid. De vijfde fase, bestaande uit 50 eengezinswoningen, is aanbesteed. De bouw is in 2019 gestart. De zesde fase, bestaande uit 58 appartementen en 37 eengezinswoningen, is ook aanbesteed. Het planonderdeel Driehoek Het Zand, bestaande uit 76 appartementen en 43 eengezinswoningen, is eveneens aanbesteed. Alleen de zevende (laatste) fase dient nog aanbesteed te worden.

Risico’s
Er is sprake van vertragingen in de uitvoering van de projecten en ook in de daaraan gekoppelde grondverkopen. Daarnaast is er sprake van bovengemiddelde kostenstijgingen. Beide ontwikkelingen zijn niet gunstig voor de grondexploitatie. Het blijft belangrijk het project met enige voortvarendheid voort te zetten. Zo verlagen we de boekwaarde en daarmee de financieringskosten. De gerealiseerde grondprijzen zijn goed. Als gevolg van vertragingen ontvangen we deze opbrengst alleen later dan gepland. De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn goed in beeld. Als gevolg van bovengemiddelde kostenstijgingen zijn deze kosten echter aanzienlijk toegenomen. Deze kosten vormen een risico, aange­zien hier nog sprake is van een aanzienlijk bedrag.

Lagendijk
Stand van zaken project
Er zijn 26 van de 27 kavels verkocht. De laatste kavel zal naar verwachting in 2019 worden verkocht. Na de bouw van de betreffende woningen zullen in 2020 nog bestratingswerkzaamheden plaatsvinden en kan het project eind 2020 worden afgesloten.

Risico’s
Het gehele terrein is vrijwel volledig woonrijp gemaakt. De boekwaarde is na de verkoop van diverse kavels al fors gedaald. Er is tussentijds winst genomen. Het is nu zeker dat het project zal worden afgesloten met een positief resultaat.

Cornelisland
Stand van zaken project
De belangstelling van bedrijven om zich te vestigen op Cornelisland is groot. Dat blijkt ook uit de vele grondverkopen in 2018 en 2019. Dit is aanleiding geweest om de looptijd van het project in te korten met twee jaar (eind 2021 in plaats van eind 2023). De gerealiseerde grondprijzen zijn in overeenstemming met de raming. Het gebied is grotendeels bouw- en woonrijp gemaakt.

Risico’s
Grote delen van Cornelisland zijn al bouw- en woonrijp gemaakt. In de ramingen van de nog te maken kosten zitten daarom niet veel risico’s meer. Door de omvangrijke grondverkopen in de afgelopen jaren, is intussen een hoge opbrengst gerealiseerd. Hierdoor daalt de boekwaarde van de grondexploitatie aanzienlijk. Dit is gunstig voor de financieringskosten. Ook kan tussentijds winst worden genomen. Er zijn geen risico’s meer verbonden aan deze grondexploitatie.

Anjerstraat
Stand van zaken project
Voor de bouwkavel op deze locatie is al een koopovereenkomst gesloten. De bouw van een zorgcomplex voor mensen met dementie start in 2019. De verwachting is, dat het project eind 2020 kan worden afgesloten.

Risico’s
De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn goed in beeld en vrij beperkt van omvang. De geraamde opbrengst is al verzekerd door de gesloten koopovereenkomst. Er zijn weinig risico’s verbonden aan deze grondexploitatie.

Mogelijke nieuwe grondexploitatie

De herontwikkeling van de locatie van de te slopen sporthal De Beverbol kan in 2020 mogelijk leiden tot een nieuwe grondexploitatie.

Onderbouwing winstneming of verlies

Winstneming
Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.

Bij realisatie van:

  • 20% van de geraamde opbrengst, en;
  • 70% van de geraamde kosten, dient;
  • 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grond­exploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Verlies
Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.