Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel

  • Algemeen doel: met de informatie uit deze paragraaf kan de gemeenteraad beleidslijnen vast- en bijstellen. Het is een middel om te sturen.
  • Specifiek doel: regie houden op ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, zowel inhoudelijk als financieel.
  • Achtergrondinformatie: via grondbeleid kunnen we bij het uitvoeren van bepaalde programma’s uit deze begroting meer bepalen. Bijvoorbeeld over thema’s als groen, water, wonen, werken en recreëren. Tegelijkertijd kan het grondbeleid zowel tot (extra) baten als (extra) lasten leiden. Deze eventuele baten en lasten, en de financiële risico’s van het grondbeleid zijn van groot belang voor de totale financiële positie van de gemeente.

Inleiding

Aan het in exploitatie brengen van gronden door de gemeente zijn financiële risico’s verbonden. Zowel aan de kostenkant (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als aan de opbrengstenkant (grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen). Daarmee moeten wij rekening houden bij het in exploitatie brengen van grond.

Niet alleen de gemeente kan grond in exploitatie brengen. Ook marktpartijen kunnen grond in exploitatie brengen. Bij exploitatie door marktpartijen is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen op de exploitant. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en daardoor beperkt. Dit leidt ertoe dat we soms niet alle gemaakte kosten kunnen verhalen. Daardoor ontstaan er dus ook risico’s voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen.

In deze paragraaf beschrijven wij een actueel beeld:

  • van het te verwachten eindresultaat van de in exploitatie genomen complexen, èn;
  • de risico’s die er zijn ten aanzien van het behalen van deze eindresultaten.

Visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen uit de programma’s

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 november 2020 vastgestelde Nota Grondbeleid 2020 – 2023. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling wel gewenst is sluiten we daarover een overeenkomst ex artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

  • een verantwoorde strategie voor aankoop van grond;
  • een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft;
  • een actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen;
  • uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - bestemmingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Financiële risico's

Op basis van het huidige uitvoeringsstadium zijn de risico’s van de nog lopende grondexploitatie hieronder beschreven. Het gaat daarbij niet om het feit of een grondexploitatie al dan niet verlies zal opleveren. Het gaat om de risico’s die er zijn ten aanzien van het bereiken van het te verwachten eindresultaat.

Prognose en analyse van de grondexploitaties

Algemeen
Een prognose van de uitkomst van de totale grondexploitatie is hieronder opgenomen. Deze prognose is geactualiseerd op basis van geactualiseerde parameters voor de grondexploitatie. De parameters zijn:

  • rentepercentage 1,7% per jaar;
  • kostenstijgingen 2,5% per jaar;
  • opbrengstenstijgingen 0% per jaar.

Daarnaast zijn alle exploitaties herzien in het kader van de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021 (MPG). Ook zijn alle geactualiseerde grondexploitaties op 1 juli 2021 door de gemeenteraad vastgesteld.

In verband met de afsluiting eind 2021 van de grondexploitaties Cornelisland en Anjerstraat is er in 2022 met zekerheid nog één lopende grondexploitatie, namelijk Het Zand. De kans bestaat overigens, dat de grondexploitatie Cornelisland niet eind 2021 wordt afgesloten, maar eind 2022. Bovendien worden meerdere nieuwe grondexploitaties voorbereid, die in 2022 in exploitatie genomen kunnen worden. Dit betreft locaties die zijn opgenomen in de Notitie grondposities. Het is op dit moment nog niet exact bekend welke locaties zullen worden ontwikkeld. Wel is het vrij zeker, dat deze locaties een financieel positief resultaat zullen opleveren.

Prognose van resultaten van in exploitatie genomen grondexploitatie.

Grondexploitatie Prognose afsluitingsjaar Korte toelichting/stand van zaken (o.a. inzake winstneming of verlies)
Het Zand 2024

Het appartementengebouw in fase 6 is in aanbouw. Fase 7 wordt gegund (Knarrenhof). De eerste van drie bouwblokken in de Driehoek Het Zand is in aanbouw.

Er wordt in totaal een winst verwacht van € 213.600 ten opzichte van de eerdere verwachte winst in 2017 van € 656.500. Hiervan is € 147.200 tussentijds al gerealiseerd.

Het Zand

Stand van zaken project
Het appartementengebouw in de zesde fase (58 appartementen) is in aanbouw. De zevende fase met 26 grondgebonden woningen is gegund (Knarrenhof). Het eerste van drie bouwblokken in de Driehoek Het Zand (in totaal 88 appartementen en 43 grondgebonden woningen) is in aanbouw.

Risico’s
Kostenstijgingen en vertragingen in de grondexploitatie hebben de laatste jaren geleid tot een afname van het financieel resultaat en een verlenging van de looptijd van de grondexploitatie. Als gevolg daarvan moest bij de Jaarrekening 2019 en 2020 een deel van de in 2017 gerealiseerde tussentijdse winstneming van € 656.500 teruggenomen worden met in totaal € 509.300.

Er moeten nog forse uitgaven worden gedaan in het kader van het bouw- en woonrijp maken. Deze kosten zijn nog een risico. De kostenramingen zijn wel recentelijk geactualiseerd. Een ander risico betreft de grondopbrengst voor fase 7 (Knarrenhof). De kans is aanwezig, dat voor deze fase een lagere opbrengst wordt gerealiseerd dan er is geraamd. Zodra er duidelijkheid bestaat over het resultaat van de grondverkoop van fase 7, zal de grondexploitatie worden geactualiseerd.

Onderbouwing winstneming of verlies

Winstneming
Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.
Bij realisatie van:

  • 20% van de geraamde opbrengst, èn;
  • 70% van de geraamde kosten, dient;
  • 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grondexploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Verlies
Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.