Paragraaf 7 Grondbeleid

• Algemeen doel: met de informatie uit deze paragraaf kan de gemeenteraad beleidslijnen vast- en bijstellen. Het is een middel om te sturen.
• Specifiek doel: regie houden op ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, zowel inhoudelijk als financieel.
• Achtergrondinformatie: het grondbeleid kan zowel tot (extra) baten als tot (extra) lasten leiden. De financiële gevolgen van het gevoerde grondbeleid kunnen een belangrijke invloed hebben op de totale financiële positie van de gemeente, vanwege de vaak grote bedragen die ermee zijn gemoeid.

Het grondbeleid van de gemeente voor 2021 ligt vast in de Nota Grondbeleid 2020 - 2023 van 19 november 2020. De voortgang van de grondexploitaties is opgenomen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). De geactualiseerde grondexploitaties hebt u op 1 juli 2021 vastgesteld. Daarnaast gebruikten we voor de grondprijzen in 2021 de door de gemeenteraad op 21 januari 2021 vastgestelde Nota Richtlijnen Grondprijzen 2021.

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 november 2020 vastgestelde Nota Grondbeleid 2020 – 2023. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling wel gewenst is sluiten we daarover een overeenkomst ex artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

• Een verantwoorde strategie voor aankoop van grond.
• Een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft.
• En actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen.
• Uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - bestemmingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Op basis van het huidige uitvoeringsstadium zijn de risico’s van de diverse grondexploitaties hieronder beschreven. Het gaat daarbij niet om het feit of een complex al dan niet verlies zal opleveren. Het gaat om de risico’s die er zijn ten aanzien van het bereiken van het te verwachten eindresultaat.

Het Zand

Stand van zaken project
De vijfde fase van Het Zand, bestaande uit 50 eengezinswoningen, is voltooid. De zesde fase bestaat uit 58 appartementen en 37 eengezinswoningen. De appartementen zijn in aanbouw. De eengezinswoningen zijn deels opgeleverd en deels nog in aanbouw. Het planonderdeel Driehoek Het Zand, bestaande uit 88 appartementen en 43 eengezinswoningen, is aanbesteed. Met de bouw van het eerste van drie bouwdelen is gestart. Alleen de zevende (laatste) fase dient nog gegund te worden. Dit zal in 2022 gebeuren.

Risico's
Hoofdzakelijk als gevolg van een lagere opbrengstraming voor fase 7 is bij de Jaarrekening 2021 van de in 2017 gerealiseerde tussentijdse winstneming van € 656.500 het resterende bedrag van deze winstneming van € 147.200 teruggenomen. Eerder was al € 509.300 van deze winst teruggenomen. Verder resulteert de lagere opbrengstraming voor fase 7 in een verlies op de totale grondexploitatie van Het Zand van € 640.780. Voor dit verlies is een verliesvoorziening gevormd. Er is in principe overeenstemming met de ontwikkelaar van fase 7 over de verkoopprijs van de grond. Daarmee zijn de risico's in deze grondexploitatie nu beperkt.

Cornelisland

Stand van zaken project
Er zijn in 2021 wederom meerdere bouwkavels verkocht, voor een totaalbedrag van € 3.259.250. De gerealiseerde grondprijzen zijn in overeenstemming met de raming. Het gebied is grotendeels bouw- en woonrijp gemaakt. Eind 2022 zal de grondexploitatie worden afgesloten. In 2022 zullen de laatste drie kavels worden verkocht.

Er is bij de Jaarrekening 2021 wederom tussentijds winst genomen, namelijk voor € 1.061.800. Er is nu in totaal voor € 14.807.800 tussentijds winst genomen in deze grondexploitatie. Eind 2022 wordt bij afsluiting van de grondexploitatie nog een winstneming verwacht van € 2.754.400. In totaal wordt derhalve een positief eindresultaat verwacht van € 17.562.200.

Risico’s
Grote delen van Cornelisland zijn al bouw- en woonrijp gemaakt. In de ramingen van de nog te maken kosten zitten daarom niet veel risico’s meer. Door de omvangrijke grondverkopen in de afgelopen jaren, is intussen een hoge opbrengst gerealiseerd. Hierdoor is de boekwaarde van de grondexploitatie intussen negatief geworden (meer opbrengsten dan kosten). Dit is gunstig voor de financieringskosten. Ook kan tussentijds winst worden genomen. Er zijn geen risico’s meer verbonden aan deze grondexploitatie.

Anjerstraat

Stand van zaken project
Het project Anjerstraat is eind 2021 afgesloten. Bij de afsluiting van de grondexploitatie is een resterende winst genomen van € 107.400. Eerder was al tussentijds winst genomen voor € 57.500. In totaal sluit het project dus af met een positief resultaat van € 164.900.

Winstneming
Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.
Bij realisatie van:

• 20% van de geraamde opbrengst, en
• 70% van de geraamde kosten, dient
• 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grondexploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Verlies
Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.