Meer
Publicatiedatum: 30-10-2020

Inhoud

Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel

  • Algemeen doel: met de informatie uit deze paragraaf kan de gemeenteraad beleidslijnen vast- en bijstellen. Het is een middel om te sturen.
  • Specifiek doel: regie houden op ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, zowel inhoudelijk als financieel.
  • Achtergrondinformatie: via grondbeleid kunnen we bij het uitvoeren van bepaalde programma’s uit deze begroting meer bepalen. Bijvoorbeeld over thema’s als groen, water, wonen, werken en recreëren. Tegelijkertijd kan het grondbeleid zowel tot (extra) baten als (extra) lasten leiden. Deze eventuele baten en lasten, en de financiële risico’s van het grondbeleid zijn van groot belang voor de totale financiële positie van de gemeente.

Inleiding

Aan het in exploitatie brengen van gronden door de gemeente zijn financiële risico’s verbonden. Zowel aan de kostenkant (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als aan de opbrengstenkant (grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen). Daarmee moeten wij rekening houden bij het in exploitatie brengen van grond.

Niet alleen de gemeente kan grond in exploitatie brengen. Ook marktpartijen kunnen grond in exploitatie brengen. Bij exploitatie door marktpartijen is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen op de exploitant. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en daardoor beperkt. Dit leidt ertoe dat we soms niet alle gemaakte kosten kunnen verhalen. Daardoor ontstaan er dus ook risico’s voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen.

In deze paragraaf beschrijven wij een actueel beeld:

  • Van het te verwachten eindresultaat van de in exploitatie genomen complexen, en
  • De risico’s die er zijn ten aanzien van het behalen van deze eindresultaten.

Visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen uit de programma’s

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 18 februari 2016 vastgestelde Nota Grondbeleid 2016 – 2019. Voor de periode 2020 – 2023 zal de gemeenteraad een geactualiseerde nota vaststellen. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling wel gewenst is sluiten we daarover een overeenkomst ex artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

  • Een verantwoorde strategie voor aankoop van grond.
  • Een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft.
  • En actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen.
  • Uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - bestemmingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Financiële risico's

Op basis van het huidige uitvoeringsstadium zijn de risico’s van de diverse grondexploitaties hieronder per complex beschreven. Het gaat daarbij niet om het feit of een complex al dan niet verlies zal opleveren. Het gaat om de risico’s die er zijn ten aanzien van het bereiken van het te verwachten eindresultaat.

Prognose en analyse van de grondexploitaties

Algemeen
Een prognose van de uitkomsten van de totale grondexploitatie is hieronder opgenomen. Deze prognose is geactualiseerd op basis van geactualiseerde parameters voor de grondexploitaties. De parameters zijn:

  • Rentepercentage 1,75% per jaar.
  • Kostenstijgingen 2,5% per jaar.
  • Opbrengstenstijgingen 0% per jaar.

Daarnaast zijn alle exploitaties herzien in het kader van de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2020 (MPG). Ook zijn alle geactualiseerde grondexploitaties op 2 juli 2020 door de gemeenteraad vastgesteld.

Prognose van resultaten van in exploitatie genomen complexen.

Grondexploitatie Prognose afsluitingsjaar Korte toelichting/stand van zaken (onder andere inzake winstneming of verlies)
Het Zand 2024 Vijfde fase is in aanbouw. Zesde fase is aanbesteed. De gebieds¬ontwikkeling Driehoek Het Zand is aanbesteed. Zevende (laatste) fase moet nog worden aanbesteed. Als gevolg van vertragingen is het afsluitingsjaar verlengd naar 2024. Er wordt in totaal een winst verwacht van € 332.100. Hiervan is € 185.100 tussentijds al gerealiseerd.
Cornelisland 2021 Bedrijfsterrein is grotendeels bouw- en woonrijp. De laatste drie jaar is zeer veel grond verkocht. In totaal wordt een winst verwacht van € 17.011.500. Hiervan is € 12.289.200 in de jaren 2017, 2018 en 2019 tussentijds al gerealiseerd.
Anjerstraat 2021 Kavel is verkocht. Bouw zorgcomplex voor mensen met dementie is begin 2020 gestart. Er wordt een winst verwacht van € 116.600.

De prognose van de uitkomsten van de totale grondexploitatie voor bovengenoemde projecten bedraagt € 17.460.200 positief. In 2017, 2018 en 2019 is van dit bedrag al € 12.474.300 als tussentijdse winst genomen. Vanaf 2020 is er dus nog een te behalen voordelig resultaat van € 4.985.900.

Het Zand

Stand van zaken project
De vijfde fase van Het Zand, bestaande uit 50 eengezinswoningen, is in aanbouw. De zesde fase, bestaande uit 58 appartementen en 37 eengezinswoningen, is aanbesteed. Het planonderdeel Driehoek Het Zand, bestaande uit 88 appartementen en 43 eengezinswoningen, is eveneens aanbesteed. Alleen de zevende (laatste) fase dient nog aanbesteed te worden.

Risico’s
Er is sprake van vertragingen in de uitvoering van de projecten en ook in de daaraan gekoppelde grondverkopen. De exploitatieperiode is verlengd tot eind 2024. Daarnaast is er sprake van bovengemiddelde kostenstijgingen. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot een lager verwacht eindresultaat in deze grondexploitatie. Als gevolg daarvan moest bij de Jaarrekening 2019 de in 2017 gerealiseerde tussentijdse winstneming van € 656.500 teruggenomen worden met € 471.400.

Het blijft belangrijk het project met enige voortvarendheid voort te zetten. Zo verlagen we de boekwaarde en daarmee de financieringskosten. De gerealiseerde grondprijzen zijn goed. Als gevolg van vertragingen ontvangen we deze opbrengst alleen later dan gepland. De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn goed in beeld. Als gevolg van bovengemiddelde kostenstijgingen zijn deze kosten echter aanzienlijk toegenomen. Deze kosten vormen een risico, aangezien hier nog sprake is van een aanzienlijk bedrag.

Cornelisland

Stand van zaken project
De belangstelling van bedrijven om zich te vestigen op Cornelisland is groot. Dat blijkt ook uit de vele grondverkopen in vooral 2018 en 2019, maar ook nog in 2020. De looptijd van het project is daarom ingekort tot eind 2021. De gerealiseerde grondprijzen zijn in overeenstemming met de raming. Het gebied is grotendeels bouw- en woonrijp gemaakt.

Risico’s
Grote delen van Cornelisland zijn al bouw- en woonrijp gemaakt. In de ramingen van de nog te maken kosten zitten daarom niet veel risico’s meer. Door de omvangrijke grondverkopen in de afgelopen jaren, is intussen een hoge opbrengst gerealiseerd. Hierdoor is de boekwaarde van de grondexploitatie intussen negatief geworden (meer opbrengsten dan kosten). Dit is gunstig voor de financieringskosten. Ook kan tussentijds winst worden genomen. Er zijn geen risico’s meer verbonden aan deze grondexploitatie.

Anjerstraat

Stand van zaken project
De bouwkavel is begin 2020 verkocht. Ook is de bouw van het zorgcomplex voor mensen met dementie begin 2020 gestart. De verwachting is, dat het project eind 2021 kan worden afgesloten.

Risico’s
De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn goed in beeld en vrij beperkt van omvang. De geraamde opbrengst is al gerealiseerd. Er zijn weinig risico’s verbonden aan deze grondexploitatie.

Onderbouwing winstneming of verlies

Winstneming
Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.
Bij realisatie van:

  • 20% van de geraamde opbrengst, en
  • 70% van de geraamde kosten, dient
  • 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grondexploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Verlies
Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.