Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel

Terug naar navigatie - Doel
  • Algemeen doel: met de informatie uit deze paragraaf kan de gemeenteraad beleidslijnen vast- en bijstellen. Het is een middel om te sturen.
  • Specifiek doel: regie houden op ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, zowel inhoudelijk als financieel.
  • Achtergrondinformatie: via grondbeleid kunnen we bij het uitvoeren van bepaalde programma’s uit deze begroting meer bepalen. Bijvoorbeeld over thema’s als groen, water, wonen, werken en recreëren. Tegelijkertijd kan het grondbeleid zowel tot (extra) baten als (extra) lasten leiden. Deze eventuele baten en lasten, en de financiële risico’s van het grondbeleid zijn van groot belang voor de totale financiële positie van de gemeente.

Inleiding

Terug naar navigatie - Inleiding

Aan het in exploitatie brengen van gronden door de gemeente zijn financiële risico’s verbonden. Zowel aan de kostenkant (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als aan de opbrengstenkant (grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen). Daarmee moeten wij rekening houden bij het in exploitatie brengen van grond.

Niet alleen de gemeente kan grond in exploitatie brengen. Ook marktpartijen kunnen grond in exploitatie brengen. Bij exploitatie door marktpartijen is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen op de exploitant. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en daardoor beperkt. Dit leidt ertoe dat we soms niet alle gemaakte kosten kunnen verhalen. Daardoor ontstaan er dus ook risico’s voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen.

In deze paragraaf beschrijven wij een actueel beeld:

  • Van het te verwachten eindresultaat van de in exploitatie genomen complexen, en;
  • De risico’s die er zijn ten aanzien van het behalen van deze eindresultaten.

Visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen uit de programma’s

Terug naar navigatie - Visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen uit de programma’s

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 november 2020 vastgestelde Nota Grondbeleid 2020 – 2023. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling wel gewenst is sluiten we daarover een overeenkomst ex artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

  • Een verantwoorde strategie voor aankoop van grond.
  • Een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft.
  • Een actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen.
  • Uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - bestemmingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Financiële risico's

Terug naar navigatie - Financiële risico's

Algemeen
Een prognose van de uitkomst van de totale grondexploitatie is hieronder opgenomen. Deze prognose is geactualiseerd op basis van geactualiseerde parameters voor de grondexploitatie. De parameters zijn:

  • Rentepercentage 1,27% per jaar.
  • Kostenstijgingen 2,5% per jaar.
  • Opbrengstenstijgingen 0% per jaar.

Daarnaast zijn alle exploitaties herzien in het kader van de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2022 (MPG). Ook zijn alle geactualiseerde grondexploitaties op 30 juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld.

De gemeente heeft nog twee lopende grondexploitaties, namelijk Het Zand en Cornelisland. De grondexploitatie Cornelisland zou oorspronkelijk eind 2022 worden afgesloten, maar deze termijn wordt met een jaar verlengd, omdat het tijdelijke vrachtwagenparkeerterrein nog moet worden uitgegeven als bouwrijpe grond. Bovendien worden meerdere nieuwe grondexploitaties voorbereid, die in 2023 in exploitatie genomen kunnen worden. Dit betreft locaties die zijn opgenomen in de Notitie grondposities. De volgende grondexploitaties worden in 2023 geopend: de Prunuslaan en de Beverbol-locatie. Het is vrij zeker, dat deze locaties een financieel positief resultaat zullen opleveren.

Prognose en analyse van de grondexploitaties

Terug naar navigatie - Prognose en analyse van de grondexploitaties
Grondexploitatie Prognose afsluitingsjaar Korte toelichting/stand van zaken (onder andere inzake winstneming of verlies)
Cornelisland 2023 Bedrijfsterrein is nagenoeg bouw- en woonrijp. Behoudens de locatie van de voormalige vrachtwagenparkeerplaats zijn alle gronden verkocht of in optie uitgegeven. In totaal wordt een winst verwacht van € 17.561.000. Hiervan is € 14.807.000 in de jaren 2017 tot en met 2021 tussentijds al gerealiseerd.
Het Zand 2024 Het appartementengebouw in fase 6 is in aanbouw. Fase 7 is gegund (Knarrenhof). Alle bouwblokken van Binnenrijk (Driehoek Het Zand) zijn in aanbouw. Er wordt in totaal een negatief resultaat verwacht van € 641.000, hiervoor is een voorziening getroffen.

Cornelisland
Stand van zaken project
De belangstelling van bedrijven om zich te vestigen op Cornelisland is groot. Dat blijkt ook uit de vele grondverkopen in vooral 2018 en 2019. Momenteel is er nog 1 perceel in optie en resteert alleen nog het tijdelijke vrachtwagenparkeerterrein, dat na ontmanteling bouwrijp wordt gemaakt en uitgegeven. De gerealiseerde grondprijzen zijn in overeenstemming met de raming. Het gebied is grotendeels bouw- en woonrijp gemaakt.

Risico's
Grote delen van Cornelisland zijn al bouw- en woonrijp gemaakt. In de ramingen van de nog te maken kosten zitten daarom niet veel risico’s meer. Door de omvangrijke grondverkopen in de afgelopen jaren, is intussen een hoge opbrengst gerealiseerd. Hierdoor is de boekwaarde van de grondexploitatie intussen negatief geworden (meer opbrengsten dan kosten). Dit is gunstig voor de financieringskosten. Ook kan tussentijds winst worden genomen. Er zijn geen risico’s meer verbonden aan deze grondexploitatie.

Het Zand
Stand van zaken project
Het appartementengebouw in de zesde fase (58 appartementen) is in aanbouw en wordt in 2023 opgeleverd. De zevende fase met 26 grondgebonden woningen is gegund (Knarrenhof). Het eerste van drie bouwblokken in de Driehoek Het Zand (in totaal 88 appartementen en 43 grondgebonden woningen) is in aanbouw.

Risico’s
De grondexploitatie van Het Zand is negatief geworden door een aanzienlijk lagere opbrengst dan oorspronkelijk is geraamd ten behoeve van de bouw van een Knarrenhof. De kostenstijgingen en vertragingen in de grondexploitatie de laatste jaren dragen ook bij aan dit resultaat. Als gevolg hiervan is er een voorziening getroffen van € 641.000. Alle eerder genomen winst in dit project van de afgelopen jaren is teruggenomen. 
Er moeten nog forse uitgaven worden gedaan in het kader van het bouw- en woonrijp maken. Deze kosten zijn nog een risico. De kostenramingen zijn wel recentelijk geactualiseerd.

Onderbouwing winstneming of verlies

Terug naar navigatie - Onderbouwing winstneming of verlies

Winstneming
Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.
Bij realisatie van:

  • 20% van de geraamde opbrengst, en;
  • 70% van de geraamde kosten, dient;
  • 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grondexploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Verlies
Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.