Paragraaf 7 Grondbeleid

Aan het in exploitatie brengen van gronden door de gemeente zijn financiële risico’s verbonden. Zowel aan de kostenkant (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als aan de opbrengstenkant (grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen). Daarmee moeten wij rekening houden bij het in exploitatie brengen van grond.
Niet alleen de gemeente kan grond in exploitatie brengen. Ook marktpartijen kunnen grond in exploitatie brengen. Bij exploitatie door marktpartijen is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen op de exploitant. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en daardoor beperkt. Dit leidt ertoe dat we soms niet alle gemaakte kosten kunnen verhalen. Daardoor ontstaan er dus ook risico’s voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen.
In deze paragraaf beschrijven wij een actueel beeld:

• Van het te verwachten eindresultaat van de in exploitatie genomen complexen.
• Van de risico’s die er zijn ten aanzien van het behalen van deze eindresultaten. 

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 november 2020 vastgestelde Nota Grondbeleid 2020 – 2023. Deze nota wordt geactualiseerd. De uitkomsten van het rapport van de Rekenkamercommissie en de nieuwe omgevingswet worden bij de actualisatie betrokken. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling op deze grond wel gewenst is, sluiten we daarover een overeenkomst met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

• Een verantwoorde strategie voor aankoop van grond.
• Een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft.
• Een actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen.
• Uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - bestemmingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Algemeen

Een prognose van de uitkomst van de totale grondexploitatie is hieronder opgenomen. Deze prognose is geactualiseerd op basis van onderstaande geactualiseerde parameters voor de grondexploitatie. De parameters zijn:

• Rentepercentage: 1,5% per jaar.
• Kostenstijging civiel: 4% in 2026/2027 en 2% in 2028 en verder.
• Kostenstijging plankosten: 4% in 2026/2027 en 2% in 2028 en verder.
• Opbrengststijging vrije sector woningbouw: 6% in 2026/2027 en 2% in 2028 en verder.
• Opbrengststijging betaalbare koop: 3% in 2026/2027 en 2% in 2028 en verder.
• Opbrengststijging sociale- en middenhuur: 1% voor 2026/2027 en 2% in 2028 en verder.
• Opbrengststijging bedrijventerrein: 1% in 2026 en verder.

Alle geactualiseerde grondexploitaties zijn op 10 juli 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarnaast zijn alle exploitaties herzien in het kader van de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025 (MPG).
Wij hebben drie lopende grondexploitaties, namelijk Het Zand, Cornelisland en Prunuslaan. De grondexploitatie Cornelisland sluit naar verwachting eind 2025. De grondexploitaties Het Zand en de Prunuslaan sluiten naar verwachting eind 2026.

Stand van zaken project
Het bedrijventerrein is voltooid. Er is nog 1 perceel beschikbaar. Dit perceel is gereserveerd voor de NV BAR-Afvalbeheer. Volgens de laatst beschikbare planning zal in 2026 gestart worden met de bouw. Ondanks het feit dat de ontwikkeling op het perceel niet in 2025 is afgerond, is het voornemen de GREX Cornelisland toch eind 2025 af te sluiten. Het perceel zal dan als restplan worden behandeld. De benodigde gelden voor het woonrijp maken worden apart gehouden en aan beheer overgedragen.

Risico's
Bedrijventerrein Cornelisland is voltooid. Door de omvangrijke grondverkopen in de afgelopen jaren, is een hoge opbrengst gerealiseerd. Hierdoor is de boekwaarde van de grondexploitatie negatief geworden (meer opbrengsten dan kosten). Dit is gunstig voor de financieringskosten. Er resteert nog een beperkt risico wat volledig binnen de grondexploitatie kan worden opgevangen.

Stand van zaken project
Deelgebied Het Zand is voltooid (fase 1 tot en met 7). In 2026 zal de tijdelijke speeltuin op de duikerdam tussen de Hugo de Grootlaan en de Vossiusstraat nog worden ontmanteld, nadat de buurtsportlocatie in het Asserpark gerealiseerd is.
Bij het deelproject Driehoek Het Zand (projectnaam Binnenrijk) zijn alle bouwblokken opgeleverd. Ook zijn de toegangswegen en de parkeerplaatsen rond de bouwblokken aangelegd. Wat resteert is de aanleg van het Asserpark. Hiervan is de uitvoering inmiddels gestart en zal tot in 2026 doorlopen.
Als het Asserpark is opgeleverd kan de grondexploitatie Het Zand eind 2026 worden afgesloten.

Risico’s
Het risico van Het Zand van € 103.000 is niet op te vangen binnen de grondexploitatie, aangezien deze grondexploitatie verliesgevend is. In de jaarrekening van 2023 was het risicobedrag vastgesteld op € 256.000. Het risicobedrag is bij de behandeling van de jaarrekening 2024 met € 153.000 naar beneden bijgesteld. Dit bedrag is het werkelijke risico en maakt volledig onderdeel uit van het benodigde financiële weerstandscapaciteit van de gemeente.

Stand van zaken project
De bouw van de 27 sociale huurappartementen en de 36 woonzorgeenheden is in volle gang. De oplevering van het appartementencomplex staat gepland in het eerste kwartaal van 2026. Vervolgens gaat de gemeente de buitenruimte woonrijp maken. De grondexploitatie wordt eind 2026 afgesloten.

Risico’s
Het woonrijp maken zal in het vierde kwartaal van 2025 worden aanbesteed waardoor hiervoor nog een aanbestedingsrisico aanwezig is. De lopende risico’s worden volledig gedekt uit het voordelig resultaat.

Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het BBV. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.
Bij realisatie van:

• 20% van de geraamde opbrengst, en;
• 70% van de geraamde kosten, dient;
• 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grondexploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.