Paragraaf 7 Grondbeleid

• Algemeen doel: met de informatie uit deze paragraaf kan de gemeenteraad beleidslijnen vast- en bijstellen. Het is een middel om te sturen.
• Specifiek doel: regie houden op ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, zowel inhoudelijk als financieel.
• Achtergrondinformatie: via grondbeleid kunnen we bij het uitvoeren van bepaalde programma’s uit deze begroting meer bepalen. Bijvoorbeeld over thema’s als groen, water, wonen, werken en recreëren. Tegelijkertijd kan het grondbeleid zowel tot (extra) baten als (extra) lasten leiden. Deze eventuele baten en lasten en de financiële risico’s van het grondbeleid zijn van groot belang voor de totale financiële positie van de gemeente.

Aan het in exploitatie brengen van gronden door de gemeente zijn financiële risico’s verbonden. Zowel aan de kostenkant (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als aan de opbrengstenkant (grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen). Daarmee moeten wij rekening houden bij het in exploitatie brengen van grond.

Niet alleen de gemeente kan grond in exploitatie brengen. Ook marktpartijen kunnen grond in exploitatie brengen. Bij exploitatie door marktpartijen is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen op de exploitant. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en daardoor beperkt. Dit leidt ertoe dat we soms niet alle gemaakte kosten kunnen verhalen. Daardoor ontstaan er dus ook risico’s voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen.

In deze paragraaf beschrijven wij een actueel beeld:

• Van het te verwachten eindresultaat van de in exploitatie genomen complexen, en;
• De risico’s die er zijn ten aanzien van het behalen van deze eindresultaten.

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 november 2020 vastgestelde nota Grondbeleid 2020 – 2023. Deze nota Grondbeleid zal worden geactualiseerd, waarbij de uitkomsten van de Rekenkamercommissie en de uitkomsten van de nieuwe Omgevingswet worden meegenomen. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling op deze grond wel gewenst is, sluiten we daarover een overeenkomst ex artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

• Een verantwoorde strategie voor aankoop van grond.
• Een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft.
• Een actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen.
• Uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - omgevingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Algemeen
Een prognose van de uitkomst van de totale grondexploitatie is hieronder opgenomen. Deze prognose is geactualiseerd op basis van onderstaande geactualiseerde parameters voor de grondexploitatie. De parameters zijn:

• Rentepercentage 1,7% per jaar.
• Kostenstijging 2% 2025ev.
• Plankostenstijging  4% 2025/2026, 2% 2027 ev.
• Opbrengstenstijging woningbouw  2% 2025 ev.
• Opbrengstenstijging bedrijventerrein 1,5%, 2025/2026, 2% 2027 ev.

De grondexploitaties Het Zand, Cornelisland en de Prunuslaan worden in 2025 herzien en bij de behandeling van de Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) door de gemeenteraad vastgesteld.

Stand van zaken project
Er zijn nog twee percelen op Cornelisland beschikbaar. Op een daarvan wordt in 2025 een uitbreiding van een bestaande bedrijfshal gerealiseerd. Daarnaast resteert alleen nog het tijdelijke vrachtwagen parkeerterrein, dat na bouwrijp maken wordt uitgegeven. De gemeente is in gesprek met verschillende partijen voor de invulling van dit perceel. Naar verwachting wordt dit laatste perceel in 2025 uitgegeven. Het voormalige vrachtwagenparkeerterrein wordt in 2025 bouw- en woonrijp gemaakt. De verwervingen zijn afgerond en er resulteert een voordelig resultaat.

Risico's
Het belangrijkste risico in de grondexploitatie Cornelisland was de verkoop van bouwgrond. Intussen is vrijwel alle grond verkocht. De boekwaarde is nu al geruime tijd negatief. Dat wil zeggen dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, ondanks de tussentijdse winstnemingen van de afgelopen jaren. De kostenraming is bij de vaststelling van de MPG geactualiseerd en geeft een realistisch beeld. De lopende risico’s worden volledig gedekt uit het voordelig resultaat.

Stand van zaken project
Het woonrijp maken van fase 7 is voor een groot deel afgerond, een deel van de beplanting zal in het plantseizoen nog aangebracht dienen te worden. Met de realisatie van de vlonder, de fietsbrug en de speelvoorziening in fase 6 zal in het derde kwartaal van 2024 worden gestart. De kosten voor deze werkzaamheden zijn voor 2024 herzien.

Driehoek Het Zand/Binnenrijk
De 133 woningen van het project Binnenrijk zijn opgeleverd. In het komende jaar wordt het openbaar gebied aangelegd inclusief een buitensportlocatie voor de gehele wijk. De buitensportlocatie valt buiten de grondexploitatie Het Zand. Voor de realisatie hiervan is een investeringsbudget gevraagd.

Risico’s
In de jaarrekening 2023 is de verliesvoorziening verhoogd met € 510.000 van € 163.000 naar € 673.000. Deze verslechtering van het negatieve resultaat is grotendeels veroorzaakt door het opnemen van planelementen waaronder een vlonder, een speelplaats en een fietsbrug, aanpassing van het Asserpark en de forse prijsstijging van het civieltechnisch werk en de aanvullende plankosten door het later afsluiten van de grondexploitatie.

Stand van zaken project
De gemeente en de ontwikkelende partijen Wooncompas en Stichting Siloah wensen een begeleid wonen complex te realiseren, gecombineerd met sociale woningbouw voor Wooncompas. Het voornemen is om 36 zorgwoningen en 27 sociale huurwoningen te realiseren. De omgevingsvergunning is in juni 2024 onherroepelijk geworden. De start bouw- en woonrijpmaken staat gepland in het derde kwartaal van 2024. De start bouw staat gepland in het vierde kwartaal van 2024. De oplevering van de woningen zal op zijn vroegst eind 2025 plaatsvinden.

Risico’s
De lopende risico’s worden volledig gedekt uit het voordelig resultaat.

Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.
Bij realisatie van:

• 20% van de geraamde opbrengst, en;
• 70% van de geraamde kosten, dient;
• 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grondexploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.