Paragraaf 7 Grondbeleid

• Algemeen doel: met de informatie uit deze paragraaf kan de gemeenteraad beleidslijnen vast- en bijstellen. Het is een middel om te sturen.
• Specifiek doel: regie houden op ruimtelijke ontwikkelingen in onze gemeente, zowel inhoudelijk als financieel.
• Achtergrondinformatie: via grondbeleid kunnen we bij het uitvoeren van bepaalde programma’s uit deze begroting meer bepalen. Bijvoorbeeld over thema’s als groen, water, wonen, werken en recreëren. Tegelijkertijd kan het grondbeleid zowel tot (extra) baten als (extra) lasten leiden. Deze eventuele baten en lasten, en de financiële risico’s van het grondbeleid zijn van groot belang voor de totale financiële positie van de gemeente.

Aan het in exploitatie brengen van gronden door de gemeente zijn financiële risico’s verbonden. Zowel aan de kostenkant (grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als aan de opbrengstenkant (grondverkopen woningbouw en bedrijventerreinen). Daarmee moeten wij rekening houden bij het in exploitatie brengen van grond.

Niet alleen de gemeente kan grond in exploitatie brengen. Ook marktpartijen kunnen grond in exploitatie brengen. Bij exploitatie door marktpartijen is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten te verhalen op de exploitant. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en daardoor beperkt. Dit leidt ertoe dat we soms niet alle gemaakte kosten kunnen verhalen. Daardoor ontstaan er dus ook risico’s voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen.

In deze paragraaf beschrijven wij een actueel beeld:

• Van het te verwachten eindresultaat van de in exploitatie genomen complexen, en;
• De risico’s die er zijn ten aanzien van het behalen van deze eindresultaten.

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de door de gemeenteraad op 19 november 2020 vastgestelde Nota Grondbeleid 2020 – 2023. Ridderkerk voert in sommige gevallen een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt om zodoende de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te bewerkstelligen. Niet altijd is de gemeente eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling wel gewenst is sluiten we daarover een anterieure overeenkomst ex artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening met derden. Soms in combinatie met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit leidt tot:

• Een verantwoorde strategie voor aankoop van grond.
• Een verantwoord financieel beheer over de grond die de gemeente in bezit heeft.
• Een actieve rol in de planontwikkeling in samenwerking met marktpartijen.
• Uitgifte van bouwrijp gemaakte grond, meestal door verkoop, incidenteel door erfpacht.

Strategische aankopen
Het kan voorkomen dat bij het aankopen van gronden om strategische redenen snelle actie is geboden. Dit kan betekenen dat er geen tijd is om het gebruikelijke traject - bestemmingsplan, exploitatieopzet - met de gemeenteraad te doorlopen. In dat geval is het college gemachtigd de gronden aan te kopen. Het college overlegt hier dan eerst over met het Presidium.

Algemeen
Een prognose van de uitkomst van de totale grondexploitatie is hieronder opgenomen. Deze prognose is geactualiseerd op basis van geactualiseerde parameters voor de grondexploitatie. De parameters zijn:

• Rentepercentage 1,21% per jaar.
• Kostenstijgingen 6% 2023, 4% 2024/2025 en 2% 2026 en verder.
• Opbrengstenstijgingen 0% 2023/2024, 1% 2025 en 2% 2026 en verder.

Daarnaast zijn de exploitaties Het Zand en Cornelisland herzien in het kader van de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 (MPG). Ook zijn deze geactualiseerde grondexploitaties op 29 juni 2023 door de raad vastgesteld.

Verder heeft de raad op 8 juni 2023 de nieuwe grondexploitatie Prunuslaan vastgesteld, die in de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2024 zal worden meegenomen. Tenslotte wordt op dit moment de Beverbol-locatie voorbereid om in exploitatie te worden genomen, een locatie die is opgenomen in de Notitie grondposities. De verwachting is dat deze locatie een positief resultaat zal opleveren.

Cornelisland
Stand van zaken project
De belangstelling van bedrijven om zich te vestigen op Cornelisland is groot. Dat blijkt ook uit de vele grondverkopen in vooral 2018 en 2019. Momenteel is er nog een perceel in optie en resteert alleen nog het tijdelijke vrachtwagenparkeerterrein, dat na ontmanteling bouwrijp wordt gemaakt en uitgegeven. Deze uitgifte zal naar verwachting in het vierde kwartaal plaatsvinden. Naar aanleiding van taxatie dit jaar zal de grondopbrengst met circa € 60.000 toenemen. Het gebied is grotendeels bouw- en woonrijp gemaakt.
Voor het najaar staat de aanplant van groen en de aanleg van een langzaam verkeersverbinding naar Rotterdam gepland voor uitvoering.

Risico's
Grote delen van Cornelisland zijn al bouw- en woonrijp gemaakt. In de ramingen van de nog te maken kosten zitten daarom niet veel risico’s meer. Door de omvangrijke grondverkopen in de afgelopen jaren, is intussen een hoge opbrengst gerealiseerd. Hierdoor is de boekwaarde van de grondexploitatie intussen negatief geworden (meer opbrengsten dan kosten). Dit is gunstig voor de financieringskosten. Ook is de afgelopen jaren tussentijds winst genomen. Er zijn geen noemenswaardige risico’s meer verbonden aan deze grondexploitatie.

Het Zand
Stand van zaken project
Het appartementengebouw in de zesde fase (58 appartementen) is in mei 2023 opgeleverd. Het terrein rondom het gebouw en de aanliggende is woonrijp gemaakt. Het groen zal in het komende plantseizoen worden aangebracht. De speelinrichting zal in het najaar worden gerealiseerd.
De eindafrekening (nabetaling) van de grondverkoop met 26 grondgebonden woningen (fase 7 - Knarrenhof) heeft inmiddels plaatsgevonden. Deze woningen zijn in aanbouw. De oplevering wordt uiterlijk begin vierde kwartaal 2023 verwacht.
Het woonrijp maken van fase 7 en de fietsbrug ’t Zand en fietsenhelling zijn de laatste civiele onderdelen die nog gerealiseerd moeten worden. De voorbereidingen verlopen nu positief en de prognose is dat de onderdelen binnen de financiële kaders van de GREX gerealiseerd kunnen worden.
Het planonderdeel Driehoek Het Zand (projectnaam Binnenrijk), bestaande uit 91 appartementen en 42 eengezinswoningen, verdeeld over drie bouwblokken is gestart.
Het openbaar gebied van het blok gelegen aan de rotonde Erasmuslaan/Vlietlaan zal in 2023 nog worden aangelegd. Het restant volgt na oplevering van de andere bouwblokken in 2024.

Risico’s
In de jaarrekening 2022 is de voorziening met € 478.000 verlaagd van € 641.000 naar € 163.000. Deze verbetering van het negatieve resultaat is grotendeels veroorzaakt door een wijziging van de doorbelastingsystematiek van uren en door het deels vrijvallen van de civiele kostenraming.

Prunuslaan
Stand van zaken project
De gemeente en de ontwikkelende partijen Wooncompas en Stichting Siloah wensen een begeleid wonen complex te realiseren, gecombineerd met sociale woningbouw voor Wooncompas. Het voornemen is om 36 zorgwoningen en 27 sociale huurwoningen te realiseren. Het betreft hier verkoop van gemeentegrond in bouw- en woonrijp gemaakte staat, Hiervoor is een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld die op 7 juni 2023 door de raad is geopend en is vastgesteld. De financiële gevolgen worden verwerkt in de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024 en de 2e Tussenrapportage 2023. Verder hebben partijen medio 2023 een gronduitgifte overeenkomst ondertekend. 

Risico’s
In de grondexploitatie is rekening gehouden met een totaal risicobedrag van € 66.000 dat grotendeels wordt veroorzaakt door hogere plankosten bij een eventuele vertraging van het project.

Winstneming
Voor het nemen van winst in grondexploitaties zijn voorschriften opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording. Deze voorschriften gelden vanaf 1 januari 2017. De gemeente is verplicht tussentijds winst te nemen op basis van het percentage gerealiseerde kosten en het percentage gerealiseerde opbrengsten.
Bij realisatie van:

• 20% van de geraamde opbrengst, en;
• 70% van de geraamde kosten, dient;
• 14% (20% * 70%) van de geraamde winst genomen te worden aan het eind van het betreffende jaar.

Tussentijdse winstnemingen worden verantwoord in de jaarrekening. Bij afsluiting van een grondexploitatie vindt de eindafrekening plaats. Dit is meestal aan het einde van het boekjaar, bij het opstellen van jaarrekening.

Verlies
Als in een grondexploitatie een verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het te verwachten verlies. Het verlies wordt genomen bij afsluiting van een grondexploitatie. Meestal vindt dit plaats aan het einde van een boekjaar, bij het opstellen van de jaarrekening. De getroffen verliesvoorziening wordt dan aangewend om het verlies te dekken. Soms is er sprake van een verschil tussen het daadwerkelijke verlies en de getroffen verliesvoorziening. In zo’n geval komt het verschil ten gunste of ten laste van het resultaat van de jaarrekening.