Paragraaf 7 Grondbeleid

Het in gebruik nemen van gronden door de gemeente brengt financiële risico's met zich mee. Dit geldt zowel voor de kosten (zoals grondverwerving, bouw- en woonrijp maken, bodemsaneringen en financieringskosten) als voor de opbrengsten (zoals grondverkopen voor woningbouw en bedrijventerreinen). Hier moeten we rekening mee houden bij het in gebruik nemen van grond. Niet alleen de gemeente kan grond in gebruik nemen, ook marktpartijen kunnen dit doen. Wanneer marktpartijen grond exploiteren, moet de gemeente de gemeentelijke kosten verhalen op de exploitant. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en daardoor beperkt. Hierdoor kunnen we soms niet alle gemaakte kosten verhalen. Dit leidt tot risico's voor de gemeente bij de exploitatie van grond door marktpartijen. In deze paragraaf geven wij een actueel beeld:

• Van het verwachte eindresultaat van de complexen die in gebruik zijn genomen, en;
• De risico's met betrekking tot het behalen van deze eindresultaten.

Het gemeentelijke grondbeleid staat in de Nota Grondbeleid 2020 – 2023, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 november 2020. Er is nog geen nieuwe nota Grondbeleid vastgesteld. In 2024 voerde de rekenkamer een onderzoek uit naar de regie op ruimtelijke ontwikkelingen en het grondbeleid. De conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek zijn nu bekend. In 2025 is een nieuwe conceptnota grondbeleid opgesteld. Bestuurlijk is afgesproken dat deze Nota Grondbeleid pas weer wordt opgepakt na de installatie van de nieuwe gemeenteraad. Ridderkerk voert soms een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente actief locaties (her)ontwikkelt voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente is niet altijd eigenaar van de grond. Wanneer een ontwikkeling gewenst is, sluiten we een overeenkomst om kostenverhaal te borgen. Het huidige beleid leidt tot:

• Een doordachte aanpak voor het kopen van grond.
• Een verantwoord financieel beheer van de grond die de gemeente bezit.
• Een actieve rol bij het ontwikkelen van plannen samen met marktpartijen.
• Grond die bouwrijp is gemaakt, wordt meestal verkocht en soms in erfpacht uitgegeven.

Een voorspelling van het resultaat van de totale grondexploitatie staat hieronder. Deze voorspelling is bijgewerkt met de nieuwste parameters voor de grondexploitatie. De parameters zijn:

• Jaarlijks rentepercentage is 1,1%.
• Civiele kosten stijgen 3,5% in 2026, 3% in 2027/2028 en 2% vanaf 2029.
• De plankosten stijgen met 4,5% in 2026, 3% in 2027 en 2028, en 2% vanaf 2029.
• De opbrengst van vrije sector woningbouw stijgt met 6% in 2026, 4% in 2027/2028 en 2% vanaf 2029.
• In 2026 stijgt de opbrengst van betaalbare koop met 3,5%, in 2027 en 2028 met 2,5%, en vanaf 2029 met 2%.
• De opbrengst van sociale en middenhuur stijgt met 2% in 2026 en daarna.
• Opbrengsten van het bedrijventerrein stijgen met 2% in 2026 en daarna.

De gemeenteraad heeft op 10 juli 2025 alle geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld. Ook zijn alle exploitaties herzien voor de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025 (MPG). De gemeente heeft drie lopende grondexploitaties: Het Zand, Cornelisland en Prunuslaan. Naar verwachting sluiten deze grondexploitaties eind 2026.

Stand van zaken project
Het perceel dat eerder als tijdelijk vrachtwagenparkeerterrein diende, wordt nu de nieuwe locatie voor NV BAR-Afvalbeheer. De gemeente Ridderkerk blijft eigenaar van de grond en verhuurt deze aan NV BAR-Afvalbeheer. Op 16 oktober besloot de gemeenteraad van Ridderkerk om een investeringskrediet te verstrekken voor de nieuwbouw van het afvalbrengstation en het benodigde bedrijfsterrein. Voor de nieuwbouw van NV BAR-Afvalbeheer zijn niet alle resterende gronden nodig, als gevolg waarvan de verwachte opbrengst uit grondverkoop met € 150.000 verlaagd is naar € 1.950.000. Eerder werd verwacht dat het perceel in 2025 zou worden uitgegeven en dat de kosten voor woonrijp maken in 2026 zouden ontstaan. Nu is duidelijk dat de levering naar 2026 is verschoven. Verder wordt verwacht dat drie ondernemers in 2026 de helft van de beschikbare subsidie van € 865.000 zullen gebruiken, waardoor de rest in 2026 kan vrijvallen. Bij de vorige actualisatie werd nog uitgegaan van volledige vrijval in 2025. Door deze nieuwe ontwikkelingen is het niet meer mogelijk om in 2025 een restplan vast te stellen en de grondexploitatie af te sluiten. Er zijn namelijk geen uitsluitend resterende beheersmatige werkzaamheden met beperkte geldstromen meer, wat volgens de BBV-wetgeving nodig is voor het eerder afsluiten van de grondexploitatie.

Stand van zaken project
Het woonrijpmaken in het Zand is afgerond wat inhoud dat de woonstraten voltooid zijn. In 2025 is de aansluiting van de fietsbrug met de Donkerslootweg die het Zand verbindt afgerond en zijn de beplantingen aangebracht. Daarnaast is er nog een geplande speelvoorziening aangepast en voor de zomer in gebruik genomen. Resteert nog dat in 2026 alleen in fase 5 de tijdelijke dam en speelvoorziening ontmanteld en verwijderd dienen te worden.

Bij het deelproject Driehoek Het Zand (projectnaam Binnenrijk) zijn alle bouwblokken en de toegang tot de woonblokken in 2024 opgeleverd. Het openbaar gebied van dit project (Asserpark) is nog niet gereed. Door gewijzigd beleid bij het Waterschap heeft de gemeente uitvoerig overleg gevoerd over de vergunning voor het te graven water in het Asserpark. Dit heeft voor een aanzienlijke vertraging in de uitvoering gezorgd en daarmee voor hogere plankosten. Ook zijn de kosten voor het woonrijp maken hoger, dit heeft meerdere oorzaken, waaronder het aangepaste beleid van het Waterschap en hogere kosten voor bodemverbetering in verband met de aanleg van een park. Het woonrijp maken van het Asserpark is gefaseerd uitgevoerd. Fase 1 is eind 2025 uitgevoerd. De tweede fase (graven van de waterpartij en het beplanten van het gehele Asserpark) volgt in 2026.

Stand van zaken project
Het appartementencomplex wordt conform planning opgeleverd in mei 2026. Het woonrijp maken (WRM) van het openbaar gebied vindt plaats in april 2026 en heeft een doorlooptijd tot en met mei 2026. Aansluitend start in mei 2026 de nazorgfase. De financiële afronding van het project vindt plaats na afronding van de nazorg en het verwerken van eventuele restverplichtingen. Naar verwachting kan de grondexploitatie (GREX) eind 2026 administratief worden afgesloten. De verwachte totale winst komt daarmee uit op € 408.000, waarvan er tussentijds al € 227.000 is gerealiseerd. Het woonrijp maken zal in het eerste kwartaal van 2026 worden aanbesteed. Eventuele resterende financiële afwijkingen worden in de reguliere P&C cyclus toegelicht.

Winstneming
In het Besluit begroting en verantwoording voor provincies en gemeenten staan regels voor winstneming bij grondexploitaties. Deze regels zijn van kracht sinds 1 januari 2017. De gemeente moet tussentijds winst nemen op basis van het percentage van de gemaakte kosten en de behaalde opbrengsten. Bij realisatie van:

• 20% van de geschatte opbrengst, en
• 70% van de geschatte kosten, moet
• aan het eind van het jaar werd 14% (20% * 70%) van de geschatte winst genomen.

Tussentijdse winsten staan in de jaarrekening. Bij het afsluiten van een grondexploitatie volgt de eindafrekening. Dit gebeurt meestal aan het einde van het boekjaar bij het maken van de jaarrekening.

Verlies
Als een verlies in een grondexploitatie wordt verwacht, maken we een voorziening voor het verwachte verlies. Het verlies wordt genomen bij het afsluiten van een grondexploitatie. Dit gebeurt meestal aan het einde van een boekjaar bij het maken van de jaarrekening. De voorziening wordt dan gebruikt om het verlies te dekken. Soms is er een verschil tussen het echte verlies en de voorziening. Dit verschil beïnvloedt dan het resultaat van de jaarrekening.